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Argentina y la falacia de los
En su presentación, las autoridades no ahorraron palabras para producir la impresión que se buscaba.
Así los diarios señalaban que la idea era ofrecer al conjunto de la población, créditos hipotecarios para que puedan acceder a una vivienda propia, con hipoteca a 30 años, a tasas ventajosas y con requerimientos innovadores en la materia, señalando, por ejemplo, que la presidenta del Banco de la Nación, la señora Gabriela Ciganotto afirmó: “Quebramos la histórica relación cuota-ingreso”. En estos créditos, la capacidad de pago del cliente la determina el monto que viene afrontando de alquiler…”.
Efectivamente existen innovaciones en la operatoria propuesta, pues por fuera de eximir a los bancos de ciertos requisitos técnicos para estos préstamos, se aprueba que se otorgue el 100% del valor de la vivienda a adquirir, por un monto no superior a los $ 200.000, o del 90% de aquellas que lleguen al tope máximo de $ 300.000.
Pero ya se encuentra la primera falacia, por decirlo de alguna forma, en la transcripta expresión de la presidenta del Banco Nación, respecto al supuesto quiebre de la relación cuota-ingreso. Para un crédito de $ 200.000 (aproximadamente u$s 65.000) independientemente de las características de la tasa, el valor de la cuota podría oscilar en los $ 1.500.- Los bancos exigen que el ingreso del grupo familiar sea de aproximadamente tres veces el monto de la cuota a pagar, tal que se arriba a una cifra requerida de ingresos familiares netos, alcanzable por muy pocos. El segmento que gana alrededor de $ 5.000 mensuales en la Argentina es un muy reducido núcleo dentro del universo poblacional. Por otra parte, es mayor el problema para los que pasan los 40 años, porque los hombres deben terminar de pagar la cuota a los 65 años y las mujeres a los 60, acortándose el plazo y agrandando la cuota. Para una persona de 51 años, por ejemplo, se le podría dar un tiempo de pago de 14 años y la cuota para una casa de solamente $ 120.000 sería de aproximadamente $ 1633.
A su vez, aunque la flexibilización en la normativa bancaria que impulsó el Gobierno y llevó adelante el Banco Central permite ahora a los bancos financiar el total de una operación inmobiliaria, toda transacción de este tipo supone costos extras que vale la pena tener en cuenta.
La lista de adicionales está compuesta básicamente por las cargas tributarias (impuesto a los sellos) y los honorarios del escribano a cargo de la escrituración, a lo que habría que agregar la comisión de la inmobiliaria (si una de ellas actúa como intermediaria) y los gastos notariales.
El comprador deberá tener algunos ahorros que le permitan afrontar los gastos que, según coinciden en estimar en el mercado, agregan entre un 5 y un 7% al monto total de la operación, según el distrito. Por esta razón, en Estados Unidos, por ejemplo, los créditos para la vivienda suelen financiar el 105% de la operación, de manera de tener cubiertos además esos gastos.
Lo concreto es que, para acceder a la propiedad, y pese a todas las flexibilizaciones, el comprador seguirá necesitando tener una reserva o alguien dispuesto a facilitársela.
Por su parte, las afirmaciones del Gobierno en el sentido que ya estarían disponibles créditos para inquilinos, queda contradicha cuando, por ejemplo, el diario LA NACION en su edición del 19 de setiembre relata:
“Sólo un banco tiene listos los créditos para inquilinos. Ayer debían estar disponibles, pero las numerosas consultas no encontraron respuestas …Ayer se alargaron las colas y se triplicaron las consultas en las sucursales, pero la mayoría de los interesados tuvo que retirarse con un gusto amargo. De los 13 bancos cuyos representantes se reunieron el jueves con el presidente Kirchner y se comprometieron a prestar a un costo inferior al vigente y a plazos más extendidos, solo en uno, el Banco Francés, los empleados ofrecían la nueva operatoria y daban una respuesta a cada caso. En los demás, la contestación era similar: "Todavía no están implementados. Déjenos sus datos y lo llamaremos".
La visión optimista señalada al inicio, tuvo su reflejo en algunas interpretaciones de los cronistas encargados de analizar esta operatoria. Así, en un importante matutino, un periodista señalaba: “Esta propuesta parte de la base de que la situación del inquilino tenderá a mejorar en los próximos años, ya sea porque los precios de las propiedades se estabilizarán o sus ingresos tenderán a crecer, una perspectiva que el presidente Néstor Kirchner subrayó como “muy deseable” para los próximos años”- (Javier Blanco en LA NACION)
Realmente quien esto escribe desearía fuertemente tener el optimismo, tanto del cronista como de quienes lo pudieran parafrasear. Pero pese al importante proceso de reactivación económica no se han presentado aún las condiciones para pronosticar que aquél se convertirá en un proceso de desarrollo sustentable. Antes bien, las condiciones de inseguridad jurídica, cuellos de botella en infraestructura, especialmente energética, y la inflación reprimida pone en serias dudas que el aserto reproducido tenga grandes probabilidades de cumplirse. Resulta, por ende, un tanto aventurado asegurar tanto que los precios de las propiedades se estabilicen, y/ o que los ingresos personales tiendan a crecer.
Por las mismas razones aparece como riesgoso para las personas con ingresos fijos, asumir obligaciones con variabilidad de tasa, mecánica en la que se inscribieron todos los bancos de la operatoria a excepción del Banco Nación que ofrece un préstamo también a tasa fija.
La historia no tan lejana en la Argentina es aleccionadora, pues existen antecedentes que un gran número de personas, con la ilusión de la estabilidad perenne tomaron, en diversas épocas, préstamos con cláusula de reajuste y a tasa baja de interés. La consecuencia fue que multitud de pequeños nuevos propietarios perdieron sus inmuebles ante uno de los no poco comunes estallidos inflacionarios en la Argentina.
Lamentablemente no son demasiado perceptibles en la Argentina las voces discordantes, o que antepongan una señal de alerta frente a este operativo, dada la situación muy preocupante por la que atraviesa la prensa en general, ya sea gráfica o audiovisual, y que en nuestros artículos en La Onda digital venimos dando cuenta reiteradamente.
Las expresiones que no comulgan con el pensamiento oficial no tienen demasiada cabida ni posibilidad de exteriorización, pero existen y son reales en mucho mayor medida de lo que se traslucen.
Y afortunadamente son cada vez más los que se animan. * Economista. Su último libro: “Dos años en la era K.” Editorial Planeta. Buenos Aires. 2005. LA ONDA® DIGITAL |
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En
su afán de ocupar permanentemente el espacio mediático, el
Gobierno argentino lanzó hace algunas semanas, un promocionado
operativo de créditos hipotecarios que, en un principio,
inocentemente llevó a la ilusión de muchos la idea que los
problemas habitacionales estaban resueltos. En mi carácter de
habitante de la Argentina, desearía vivamente que se
correspondieran con la realidad, pero lamentablemente distan de
serlo. 
