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Altamirano, Scarone y Villamide:
Tres visiones sobre la vivienda
Entrevista del periodista José Correa
a Altamirano, Scarone y Villamide: Tres visiones
sobre la vivienda, realizada en el programa Sexto
Día de Televisión Nacional de Uruguay. “En Uruguay
no pueden coexistir instituciones públicas con
viviendas vacías y familias sin techo”, dijo Scarone.
El próximo año el BHU culminará su
proceso de reestructura y volverá a otorgar
préstamos para adquirir vivienda usada, así lo
expresaron el vicepresidente del banco Elbio Scarone
y el director nacional de vivienda Gonzalo
Altamirano. Los entrevistados, se refirieron además
a la complementariedad y competencia de ambas
institucional, a partir de la creación de la Agencia
Nacional de Vivienda.
El BHU ya no es aquel
actor que era en el ámbito de la vivienda, ¿cómo se
aborda esta nueva realidad a través de la
complementariedad entre el BHU y la Dirección
Nacional de Vivienda?
Gonzalo Altamirano (G.A.):
La complementariedad está en mirar el sistema
público de modo diferente. La reestructura del BHU
hace que los distintos organismos del sistema
(Ministerio de Vivienda, Agencia Nacional de
Vivienda, y BHU) tengan nuevos roles. El ministerio
va a fijar las políticas y la mirada estratégica
sobre las políticas de vivienda, el Plan Quinquenal,
y manejar los recursos del Fondo Nacional de
Vivienda. La Agencia Nacional de Vivienda va a ser
un actor en la ejecución de las políticas del
ministerio, en la generación de instrumentos
financieros que el mercado hipotecario está
necesitando. El BHU se va a posicionar a partir del
año que viene como un actor fundamental otorgando
préstamos hipotecarios a las familias para que éstas
logren el crédito necesario para acceder a una
vivienda. Creo que ese es el proceso de
complementariedad en el que se ha venido trabajando
desde hace dos años. El BHU todavía está en un
proceso de reestructura, con ciertas etapas
cumplidas, pero quedan otras. Tenemos la directiva
de la agencia nombrada. Estamos terminando de
negociar y acordar con AEBU, en un proceso que
implica la migración de funcionarios del BHU a la
Agencia Nacional de Vivienda –dos terceras partes de
los 900 funcionarios del BHU pasan a la Agencia-.
Al comienzo de esta
administración una de las grandes discusiones era si
el BHU era viable o no, ¿qué le podemos decir al
respecto a la ciudadanía, cumplida la mitad del
período de gobierno?
Elbio Scarone (E.S):
En realidad el BHU fue reestructurado en el año
2003. En esa reestructura se estableció que iba a
perder la función de apoyo a la construcción de
viviendas. Por lo que quedó restringido a préstamos
hipotecarios a familias. Pero esa ley del año 2003
era muy restrictiva, establecía que el banco tenía
que pagar todo su endeudamiento en un período de
quince años. Esto era imposible de realizar porque
había salido muy mal posicionado de la crisis del
año 2002, al punto que debía cerca de 800 millones
de dólares al Banco República (BROU). Es decir,
préstamos en dólares que no pudo cubrir y fueron
pasados al BROU. Este gobierno lo que hizo fue darle
condiciones para que esa situación, que era difícil
de mantener al punto que el Banco Central del
Uruguay (BCU) le había impedido dar préstamos, pueda
ser revertida en un plazo relativamente breve. ¿Qué
medidas tomó el gobierno? Básicamente una decisión
política muy importante que es la de capitalizar al
BHU hasta 250 millones de dólares, a los efectos de
que pueda cumplir con una serie de requisitos que
impone el BCU. A su vez también se establecieron
criterios en cuanto a que el banco tenía que
dedicarse a los préstamos hipotecarios. Todo otro
tipo de activos de alta morosidad, que el banco
había manejado en el pasado -sobre todo en lo que
tiene que ver con cartera social con alta morosidad
y una cantidad de inmuebles que no son los que
tradicionalmente maneja un banco hipotecario- se
salen del BHU y se pasan a la Agencia Nacional de
Vivienda. Con esto el BHU va a tener un patrimonio
que le permite funcionar, de acuerdo a la
capitalización que se va a hacer, y también va a
tener una cartera sana, en función de que se va a
quedar con los mejores créditos hipotecarios y con
las mejores ofertas comerciales.
¿Cómo definiría el
relacionamiento con los clientes del BHU?
E.S.: A través de los
medios de prensa, de la opinión pública y también
directamente, hemos tenido un contacto permanente
con los clientes del banco que son deudores
hipotecarios y prominentes compradores, en una
situación muy compleja, porque en el banco coexisten
una función típicamente financiera y una función
histórica de promoción de sectores sociales.
Entonces, hemos establecido mecanismos para tratar
que la gente que tuvo dificultades pueda
reinsertarse en una frecuencia de pagos, queremos
reestablecer la cadena de pagos solidaria que tiene
que caracterizar a un banco hipotecario del Estado.
Y también hemos procedido en algunos casos, en los
que no se trataba de sectores sociales sumergidos,
sino de quienes podía pagar su cuota, a establecer
condiciones para que las empezaran a pagar. Hemos
intentado retomar las funciones normales de un banco
sin alcanzar aún la etapa de volver a prestar. Pero
seguramente se volverá a prestar a partir del año
que viene.
El Fondo de Garantía
de Alquileres, donde el Estado actúa como garante,
es una de las novedades de este período.
¿Altamirano, en qué consiste?
G.A.: El programa
existe desde diciembre del año pasado, pero en los
hechos comenzó en marzo, e intenta cubrir una
situación compleja (*). Acá existía la garantía para
los empleados del sector público, donde el Estado a
través del Servicio de Garantía de Alquileres del
Ministerio de Economía. Es un programa muy necesario
para sectores medios, y particularmente para
sectores de bajos ingresos, que no cuentan con una
garantía para conseguir un alquiler. Está siendo
implementado con éxito, ha sido tomado por los
sectores privados, por las cámaras inmobiliarias, y
además nos hemos asociado con el Servicio de
Garantía de Alquiler de la Contaduría General de la
Nación (CGN) en todo lo que tiene que ver la
formulación del contrato, el inventario de la
vivienda y toda la parte de desalojo -que hace cerca
de 40 años que lo viene desarrollando este
servicio-. Estamos en la etapa de implantación del
programa, nos falta penetración y expandirlo sobre
todo en el interior del país –hoy se está haciendo
en el área metropolitana: San José, Canelones y
Montevideo-. Además, ahora estamos incorporando a la
garantía que otorgaba el Programa de Integración de
Asentamientos Irregulares (PIAI) para sectores de
muy bajos ingresos -menos de nueve mil pesos-, desde
allí estamos yendo hasta las 100 UR que son 33 mil
pesos. Topeamos el alquiler en 6 mil pesos máximo y
según la capacidad de pago de cada familia es la
parte de alquiler que garantizamos. La idea es
generar políticas para el acceso al alquiler. La
otra línea que vamos a generar en el correr de este
año o principios del año que viene es para apoyar
con subsidios parciales a lo sectores de muy bajos
ingresos.
Ha habido planes de
vivienda, como el Plan Fénix, que fueron presentados
como grandes proyectos en su momento y hoy están
casi deshabitados, a menudo con solo guardia
policial dentro, ¿qué va a pasar con éstos?
G.A.: La mayor parte
del volumen de viviendas vacías que hay en el país
no son propiedad del BHU, ni son del Estado. De
todas formas, con el banco hemos hecho algunos
convenios en algunos departamentos (San José,
Durazno, Cerro Largo, Canelones), para el acceso a
préstamos de vivienda usada, con subsidio del
ministerio y préstamo del banco. En el correr del
año ampliaremos los departamentos del interior en
los que se pueda hacer, y luego lo haremos en
Montevideo y Maldonado donde los precios son un poco
más altos. La idea es de alguna manera
complementarnos con la Agencia, el banco y el
ministerio, para que aquellas viviendas que quedaron
muy caras para la capacidad de ahorro y de
endeudamiento de una familia –es el caso Plan
Fénix- sean también accesibles para la población.
¿Hay estimativos del
costo que tiene el mantenimiento de estas viviendas?
E.S: El banco se hace
cargo de la seguridad las 24 horas en aquellos casos
donde hay alto peligro de intrusión, porque debe
cuidar su patrimonio que es del país. La mejor forma
de manejar este patrimonio es que cumpla su
objetivo, en ese sentido permanentemente hemos
ofrecido estas viviendas, y hemos tratado de adecuar
la oferta a las condiciones del mercado. Lo que
sucede es que durante años en las administraciones
anteriores el banco tuvo una política equivocada:
financiar la construcción de viviendas en lugares
donde no había demanda y a precios fuera de
contexto. El caso paradigmático es el de un complejo
de viviendas en Paysandú donde el costo de cada una
llegó a ser de 100 mil dólares. Evidentemente si
bien se terminaron esas viviendas, hay una pérdida
porque, a lo sumo, pueden colocarse a una tercera
parte de su costo. Sin duda que pensamos que la
posición expresada por el Presidente de la República
cuando tomó su cargo es la que tiene que tomar el
sector vivienda, no pueden coexistir instituciones
públicas con viviendas vacías y familias sin techo.
Lo que tenemos que tratar es que este proceso se
base en ciertas reglas, preservar cierto patrimonio
del Estado, y preservar la cadena de pagos que
permita que en el futuro otras familias accedan a
las viviendas.
Por otra parte, el
director de la revista Propiedades, Julio Villamide,
criticó los efectos que cíclicamente tuvo sobre el
mercado el otorgamiento de préstamos por parte del
BHU en períodos electorales. Y aunque discrepó con
el efecto que puedan tener las medidas del BCU para
contrarrestar la suba de la inflación, expresó su
confianza en el renacimiento de un nuevo mercado
hipotecario.
¿Cuál es su visión
sobre la actualidad del mercado de alquileres?
J.V.: Los alquileres
vienen subiendo desde hace un par de años. Desde el
2004 los alquileres vienen recuperando un terreno
perdido. Entre 1994 y 2004 habían bajado por
distintas circunstancias: sobreoferta, exceso de
oferta de créditos hipotecarios -que hizo que muchos
arrendatarios pasaran a ser propietarios-, y luego
la crisis desde 1998 a 2003, inclusive. Están en
términos reales en las dos terceras partes de los
niveles que alcanzaron la década pasada. Y están
creciendo en la misma proporción o un poco más que
los ingresos de las familias y que el resto de los
precios de la economía. Lo que percibimos en
nuestras estadísticas es que este año hay un repunte
en términos reales con respecto al alza que
mostraba, quizá producto de la Reforma Tributaria y
del nuevo impuesto a los alquileres.
Existe la sensación
de que ese crecimiento es desigual de acuerdo a los
puntos donde se ubican las viviendas.
J.V.: Es cierto que
es bastante heterogéneo el movimiento de los
valores. Los alquileres han crecido mucho más estos
dos años en la franja costera y en las áreas
centrales de la ciudad que en el resto del área
metropolitana. Y lo han hecho en menor proporción en
los barrios periféricos, o en la zona metropolitana
fuera del departamento de Montevideo. Es un
comportamiento desigual que tiene varias
explicaciones. Una de las que surge a primera vista
es que en los barrios periféricos el efecto de
cualquier mercado de alquileres es el crecimiento de
los asentamientos en la zona circundante y entonces
hay allí un estímulo a la informalidad urbana que
tiende a presionar los precios a la baja o impedir
que esos precios suban en igual medida que en otras
zonas.
¿En qué medida los
incrementos se dan por sensación térmica, el dueño
de la casa calcula como está el mercado y sube el
alquiler?
J.V.: El mercado de
alquileres en ese sentido es un mercado bastante
perfecto en términos de la economía. Son miles de
propietarios los que colocan su vivienda en alquiler
o no, y miles de inquilinos que deciden salir al
mercado individualmente. No actúan corporativamente,
no hay fijación de precios corporativa posible ni de
uno ni del otro lado. Por lo tanto es un mercado que
responde casi exclusivamente a la oferta y la
demanda. Lo que ha habido en los últimos años ha
habido es un crecimiento de la demanda por el cierre
del BHU.
¿Cómo percibe usted
que ha afectado el retiro del BHU del mercado? ¿Hay
un nuevo esquema de ordenamiento de este mercado?
J.V.: Por un lado, el
BHU ha significado la vía de acceso de decenas de
miles de personas a la propiedad de una vivienda en
los más de cien años que el banco tiene. Por lo que
ha cumplido con una finalidad social cierta y ha
sido un vehículo que ha mantenido la vida
inmobiliaria activa y distintas vías de acceso a la
vivienda a lo largo de décadas. Pero también es
cierto que por un mal uso del instrumento se
clientelizó -por decirlo de alguna manera-.
Entonces las tasas de morosidad crecieron
enormemente y se desvirtuó. Al margen que el BHU
tenía en el pasado una operativa histórica que,
cuando uno la mira advierte ciclos enormes de
inversión cada cinco años que coincidían exactamente
con los períodos electorales. Eso generaba una
fuerte distorsión en el mercado inmobiliario porque
todos los préstamos para vivienda usada que se
habían planificado otorgar en el quinquenio, de
acuerdo al Plan Quinquenal aprobado por el
Parlamento, no se otorgaban durante años y se
otorgaban todos juntos seis meses antes de las
elecciones, generando una distorsión muy fuerte en
los valores que costaba años en revertirse. El BHU
ha sido muy importante, pero también el mal uso de
ese instrumento por parte de administraciones
pasadas generó impactos negativos sobre el mercado.
Su desaparición ha generado un vacío que hoy todavía
no lo han llenado todos los bancos privados, pero
está permitiendo generar un embrión de un mercado
hipotecario más serio, más transparente, más leal,
más genuino que con el tiempo quizá pudiera generar
una alternativa interesante sobre todo para los
sectores de ingresos medios.
¿Podemos definir al
mercado como transparente o está lejos de serlo?
J.V.: En Uruguay no
me atrevería a decir que tenemos un mercado
transparente. Todavía tenemos una opacidad
importante. Desafortunadamente en esta
administración se coló en forma inadvertida en una
de las leyes de la Rendición de Cuentas la
eliminación de la obligación de la Suprema Corte de
Justicia de elaborar las estadísticas sobre
desalojo, que estaba vigente desde los años ochenta.
Creo que hay esfuerzos por parte del sector público,
el Instituto Nacional de Estadística ha mejorado la
información sobre el sector en los últimos años y
eso debe ser bienvenido, y eso debe otorgar un poco
más de transparencia al mercado pero no me atrevería
a decir que tenemos un mercado transparente, creo
que es bastante opaco todavía.
¿Los últimos
incrementos en los alquileres tienen que ver con el
funcionamiento del nuevo sistema tributario?
J.V.: Creo que sí.
Nosotros hemos encontrado que la tendencia al alza
que era más o menos del 10% anual en términos
reales, este año probablemente se va a incrementar
cerca del 15%, y creo que ese 5% adicional se
explica en buena parte porque los propietarios
lograron traspasar a los inquilinos una buena parte
de ese nuevo impuesto que es de un 12%.
¿La tendencia al alza
en los precios de alquiler se va a mantener?
J.V.: Nosotros
estamos pronosticando que este año continuará
subiendo, probablemente entre un 12 y un 15%. El año
próximo tal vez vuelva a subir en el entorno del 10%
y a partir del 2009, en la medida que el mercado
hipotecario comience a crecer y haya otras
alternativas de acceso a la vivienda, probablemente
los precios entren en una fase de meseta y es
posible que después puedan volver a bajar como lo
hicieron en la década de los noventa.
En la
última revista Propiedades, usted también lo
mencionaba en esta entrevista, se hacía referencia a
que en conjunto todos los bancos privados no cubrían
el vacío del BHU.
J.V.: Creo que se han
dado las condiciones para que el mercado hipotecario
comience a desarrollarse en Uruguay, prácticamente
estamos partiendo de cero. Si uno excluye al BHU el
resto del mercado hipotecario no llega a ser el 1%
del PBI, cuando en España supera al 100% del PBI, en
Estados Unidos se sitúa en un 80% del PBI, en Chile
alrededor del 30%. Entonces nosotros no tenemos
mercado hipotecario. Lo estamos creando desde cero,
lo estamos creando con reglas más claras, no ha
habido refinanciaciones de hipotecas, no ha habido
suspensiones de lanzamientos, todo lo que termina
encareciendo el crédito y afectando la continuidad
de este negocio. Creo que el escenario es propicio.
Lamentablemente la disparada de la inflación y
algunas medidas que el BCU ha adoptado para
controlarla van a encarecer un poco el crédito y van
a dificultar este renacer que estaba teniendo el
mercado hipotecario, pero creo que en el mediano y
largo plazo las condiciones se están dando para que
efectivamente se genere un mercado hipotecario que
es enormemente importante.
(*) Por información
sobre el Fondo de Garantía de Alquileres dirigirse a
la Unidad de Alquileres del MVOTMA, en 25 de mayo y
Zabala.
LA
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