El precio de la tierra en el
Uruguay, para uso agropecuario
Enero de 2000 a junio de 2006 estudio de DIEA- MGAP

La oficina de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP) ha  realizado un pormenorizado estudio sobre ventas y precio de la tierra en Uruguay  correspondiente al periodo enero de 2000 a junio de 2006. Lo que sigue es una breve síntesis de los datos mas saliente de este estudio que se puede leer completo en DIEA.

Resultados generales del período  

En el período comprendido entre el 1° de enero de 2000 y el 30 de junio de 2006 se realizaron 14.148 operaciones de compraventa de tierras para uso agropecuario [1]. La superficie vendida fue del orden de 3,9 millones de hectáreas, casi el 24% de la superficie agropecuaria del país en el año 2000[2]. El monto alcanzado por estas transacciones fue de 2.325 millones de dólares 

El precio medio de venta fue de U$S 592/ha, con valores que fluctuaron entre 385 y 1.045 dólares como promedio anual. El precio medio experimentó un descenso continuado entre los años 2000 y 2002, período en que se dieron dos eventos traumáticos, como lo fueron el brote de aftosa en 2001 y la crisis bancaria  en 2002. A partir del año 2003 los precios han experimentado un aumento sostenido y el valor medio alcanzado en el primer semestre de 2006 duplica con creces el del año 2000. La superficie vendida anualmente ha crecido ininterrumpidamente entre 2002 y 2005 (último año para el que se dispone de toda la información) y lo mismo acontece con la cantidad de operaciones de compraventa.  

Ventas por tamaño  

Más de 9.800 de las 14 mil transacciones procesadas corresponde a superficies comprendidas entre 10 y 200 hectáreas ,  Sin embargo, la mayor área se concentra en operaciones entre 501 y 1.000 hectáreas . Las mismas aportan a lo largo del período 913 mil hectáreas vendidas, lo que equivale a más del 23% de la superficie total.

Hasta el año 2003 inclusive, los valores medios más elevados se registraron en las operaciones entre 10 y 200 hectáreas . A partir del año 2004 y coincidiendo con un aumento sostenido de los precios de la tierra, esta situación cambia radicalmente, a punto tal que en 2004 y 2006 los promedios más elevados se observan en las operaciones de más de 5 mil hectáreas. En el primer semestre de 2006 el precio promedio de las transacciones de más de 5 mil hectáreas fue de U$S 1.497/ha, más del 43% por encima del promedio general 

Precios de venta  

Los precios de venta presentan variaciones importantes, aunque la gran mayoría de las operaciones fue realizada con valores de hasta 600 dólares por hectárea. Las transacciones con valores entre 200 y 400 dólares por hectárea acumulan algo más de un millón de hectáreas, lo que equivale a casi el 27% del total vendido en el período.

La superficie vendida tiende a ser menor en las operaciones de mayor precio unitario. En todos los tramos con valores superiores a 400 dólares por hectárea, la superficie promedio de las transacciones resultó inferior al promedio general de 278 hectáreas por operación.  

El monto promedio de las operaciones del período fue del orden de los 164 mil dólares y más de la mitad de las transacciones fue realizada por montos inferiores a 50 mil dólares. 

En términos de superficie vendida, las operaciones entre 100 mil y 300 mil dólares acumulan ventas por más de 1 millón de hectáreas y 434 millones de dólares un importe muy similar al que aporta el tramo “abierto” de 66 transacciones realizadas por montos superiores a los 3 millones de dólares.  

Ventas por departamento  

El departamento con mayor número de transacciones fue Colonia. Sin embargo es en Paysandú donde aparece la mayor superficie vendida, 411 mil hectáreas, que equivalen a casi el 31% de las tierras de uso agropecuario que existían en el departamento en el año 2000.

Fuente: Elaborado por DIEA en base a información de la DGR.

En los cinco departamentos con más ventas (Paysandú, Tacuarembó, Río Negro, Cerro Largo y Salto) se vendieron más de 1.700.000 hectáreas .  Dichos departamentos se ubican todos al norte del Río Negro y la superficie vendida en los mismos equivale a casi el 45% de las ventas del período analizado.

Los precios medios departamentales fluctúan entre U$S 323 por hectárea en Artigas y U$S 1.031 por hectárea en Río Negro. Los mayores valores se pagaron en los departamentos que componen la zona agrícola tradicional del litoral oeste del país.

Las operaciones procesadas involucraron 26.463 padrones, de los cuales 3.416 fueron vendidos en más de una oportunidad, de acuerdo al siguiente detalle:

• 2.429 padrones se vendieron dos veces

• 416 padrones se vendieron tres veces

• 57 padrones se vendieron cuatro veces

• 8 padrones se vendieron cinco veces

• 9 padrones se vendieron seis veces

• 2 padrones se vendieron siete veces

La superficie total de estos padrones que “repiten” es de 487.512 hectáreas Esta cifra es la suma simple del área de los padrones, no estando contabilizada en la misma la cantidad de repeticiones”.

Otro aspecto que surge del informe es que “Entre las tierras que más se han valorizado desde el año base se cuentan las de la zona agrícola tradicional del litoral oeste del país, en la que se desarrolla la mayor parte de la agricultura de secano. En Soriano, un departamento con una fuerte presencia de la actividad agrícola, el precio medio de una hectárea en el primer semestre de 2006 fue de 2.063 dólares, 4,69 veces el valor del año 2000”.

[1] Boletín Estadístico N° 21. “El precio de la tierra en el Uruguay”. MGAP-DIEA, 1986.

[2] La DGR se encuentra en la órbita del Ministerio de Educación y Cultura (MEC).

[1] Enero 1 de 2000 a junio 30 de 2006.

[2] Por lo menos dos: uno por el adquirente y uno por el enajenante.

[3] Por razones operativas se optó por fijar un tipo de cambio para cada trimestre.

[4] En el 5% restante se detectaron operaciones pactadas en Nuevos Pesos, Unidades Reajustables, Unidades Indexadas, Argentinos, Euros y Reales.

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