(I) Habitar el
Uruguay 2011
Por el arquitecto Luis Fabre

Nuestra sociedad en el contexto mundial
El mundo ha cambiado y cambia vertiginosamente con la globalización instalada en las comunicaciones, el flujo de capitales y la transmigracion poblacional que nos impacta. En esta sociedad mundial contemporánea de la incertidumbre subjetiva, con la adscripción de las manifestaciones vitales a la diversidad en el mas amplio sentido, la movilidad social es el nuevo paradigma.

La percepción de la complejidad del sistema mundo-sociedad puede ayudarnos a producir mecanismos idóneos para desarrollarnos como seres sociales integrados a ella. Aún percibida, esta nueva, hipermoderna “sociedad del cambio”, internalizada por la intelectualidad y parte de sus actores con lucidez política, resulta igualmente difícil de traducir en un sistema legal y jurídico que habilite la integración social.

El proceso socio-económico debe abordarse a partir de una sociedad distorsionada por el neoliberalismo, donde el Estado ha manejado parámetros distintos al del Estado paternalista, también perimido.

El status quo de una sociedad hija del Estado paternalista, se quiebra al retirarse este último de sus obligaciones sociales.

Como una restricción adicional para el cambio, el Estado-Nación estructuralista - con un cuerpo rígido, centralista, disyuntor con sus Ministerios separados - es igualmente un sistema homeostático, inercial, que frena la evolución hacia una sociedad mas justa. De ahí la necesidad de la Reforma del Estado. En Uruguay ,mientras la misma se procesa, el camino hacia un Estado incluyente se ha tomado con el Ministerio de Desarrollo Social.

Vivienda en Uruguay
Anteriormente, pero sobretodo a partir de la Ley Nacional impulsada por Juan Pablo Terra, el Uruguay ha desarrollado una rica y nutrida historia en materia de políticas de vivienda con un variado espectro de diferentes soluciones en las tramas urbanas .

En todo ese tiempo se realizaron planes Municipales, se desarrolló el régimen Cooperativo, se construyeron viviendas para población de ingresos medios y altos, se ejecutaron programas para sectores más carenciados, y cada iniciativa habitacional dejó su impronta, caracterizada por el tipo de solución ejecutada y por los recursos económicos que el Estado invirtió en las mismas. De todas formas, las soluciones atendieron a resolver la problemática habitacional a través de la entrega del bien en propiedad, adhiriendo al carácter propietarista de la ideología dominante.

Esto se afirmó en el último cuarto del siglo XX siendo un protagonista relevante el crédito hipotecario estatal, que atendió a sectores de niveles medios y aún los de importante poder adquisitivo.

La deserción del estado en las prestaciones sociales incluyó la provisión de viviendas, en un período histórico donde, desde los ciudadanos, la disminución de los ingresos reales, la precarización del empleo y el desempleo de la desindustrialización, han conspirado respecto al acceso en propiedad a nuevas viviendas con las obligaciones inherentes al propietario, como la contribución inmobiliaria, los impuestos nacionales-municipales y los gastos comunes en los inmuebles de propiedad horizontal. El crédito pagadero en cuotas mensuales, fijas, permanentes no se compadece con los altibajos del empleo y consecutivamente, de los ingresos constantes. Se hizo patente la inaplicabilidad de formas de pago consecutivo, uniforme y a largo plazo en una situación de informalidad instalada, precariedad y flexibilización del trabajo.

En esta percepción, el pago continuo y a largo plazo de créditos no se satisfará volviendo a las fuentes de trabajo de la época industrial. Aún con la reactivación propuesta en el País Productivo e incluso con mejores logros de integración regional parece prudente sostener que la variabilidad, movilidad e incluso intermitencia serán los parámetros de empleo y trabajo para las generaciones venideras.

La economia neoindustrial llegó al Uruguay, acompañando al neoliberalismo como doctrina y práctica socio-económica de las últimas décadas del siglo pasado. A las aludidas distorsiones sobre el empleo, y tambien por ellas, se superpuso la movilidad social sobre el territorio, las cambiantes composiciones de la estructura familiar y el proceso demográfico que devino en aumento del número de hogares en relación al de viviendas.

En ese escenario aparecen las soluciones asistencialistas de gobiernos que, implicados en las causas, actuaron equivocadamente sobre los efectos. La financiación exógena, condicionó las medidas paliativas, corriendo tras una demanda anualmente incrementada 10% en las terribles manifestaciones de los asentamientos informales.

Es allí donde se ubican, como un triunfo a lo Pirro, las 53.000 “viviendas” que proclama haber realizado en su gobierno, Lacalle. Fue equivalente a dejar expandir una epidemia para después curar muchos enfermos! La acción cuantitativa, insuficiente a estar por el mantenimiento y la permanencia del déficit habitacional, no hizo mas que remarcar la dimensión del problema. Ahora está claro que el abordaje y las soluciones no pueden ser tan lineales. Que apreciar la complejidad es una percepción además de técnica, de alta politica. De estudio multiprofesional, puntual y estadistico, detectando tendencias en la dinámica de la vida social.

Las nuevas demandas
La movilidad social se verifica por un distinto lugar de nacimiento al de estudio, de capacitación al de trabajo, de habitación al de vacaciones. La libertad individual se traduce en elección en base a definiciones, también libérrimas, propuestas por la vocación y los propósitos subjetivos. Entonces el derecho a vivienda no puede ser localizado, debe ser satisfecho en cualquier lugar del territorio.( en algunos Países muchas personas han adoptado la casa rodante como vivienda permanente).

Demanda deslocalizada y no permanente se materializa en las nuevas macro instalaciones agroindustriales. Las gigantescas inversiones en la agroindustria retroalimentan el afincamiento de poblaciones en forma eventual y solo en parte permanente en las correspondientes localizaciones territoriales. La migración interna tras el trabajo y empleo no tiene un destino final, va rotando. Ya no cuenta tener vivienda permanente, localizada, sino donde esta se necesita. Este explícito efecto de la generación de trabajo como atractor de poblaciones permite visualizar una característica de la sociedad postmoderna, poscapitalista, postindustrial: la migración poblacional, tras el paradigma de ser ciudadanos del mundo.

Esta produce demanda agregada en localizaciones como las del ejemplo y, simultáneamente, oferta de vivienda ociosa en otros .La emigración, además de otras connotaciones, impacta sobre la vivienda al revés, pues no la demanda; la abandona. Así lo establecen las mediciones del INE bien extractadas por Casacuberta hasta el 2006. De ahí se alimenta la paradoja de población que necesita viviendas mientras hay vivienda sin pobladores.

De manera que, volviendo al tema, si en el País una mayor cantidad de viviendas en relación a su población medida en hogares, lo que se debe lograr es su uso: El acceso de sus demandantes en el lugar y por el tiempo que las necesiten.

La movilidad social debe ser acompañada por la movilidad física, y el Estado debe contemplar esas características de la demanda articulando su intervención hasta cubrir el abanico de opciones para su acceso. Precisamente es lo que se viene haciendo, como dan cuenta los Ministros y funcionarios, en las Instituciones vinculadas al tema, las que dicho de paso, deben superar su independencia estructural, avanzando desde el voluntarismo coordinador hacia el trabajo conjunto.

En un abordaje con el Estado, que el mismo rellene los huecos, las bajas en el empleo, los altibajos en la actividad individual y colectiva, que nos proteja a través de la seguridad social, llegando a cubrir prestaciones por vivienda, es lo que esperamos desde la izquierda.

En ese sentido, la disposición de “licencias de pago” aparejadas al tiempo del paro, las devoluciones de inmuebles con reembolsos para que las Instituciones de Crédito mantengan rotativa una cartera, la utilización de estos mismos inmuebles para alquileres subsidiados que regulen el mercado, son algunas de las soluciones que proponemos. Aunque aparejen costos provisorios, serán menores, socialmente considerados, que el de las ejecuciones .Está claro que la instrumentación y el seguimiento de tales medidas deben ser afrontados desde la complejidad, con Instituciones cuyo mayor capital, desaprovechado en el pasado, sean sus cuadros técnicos-funcionales.

En esa línea estratégica respecto al acceso a vivienda, la utilización del estoc ocioso con menores grados de obsolescencia, la implementación de préstamos para reciclaje - que implican mucho menores montos y, en proporción inversa, una mayor cobertura hipotecaria- debería incrementarse, incluyendo la determinación de su destino para alquilar, una demanda bajo el paradigma del uso.

Habitar y vivienda
Cuando en el 2005, con la asunción del primer gobierno de izquierda se interviene con un abordaje actualizado, integral y complejo, encontramos en primer lugar que como la situación había cambiado, las soluciones ya no eran las mismas. Adelantamos en el Programa de Gobierno que el habitar, mucho mas que construir viviendas, es ocupar el territorio en sociedad, donde el hombre alcanza su razón de ser; es compartir formas de vida, educación y servicios; es disponer de espacios para lo lúdico. La vivienda es un componente más en la construcción del Uruguay Social integrado.

La financiación
La captación del ahorro nacional para su aplicación a financiar el acceso a vivienda es congruente en la utilización del constituido por los aportes provisionales, en manos de las AFAPS. Si hay un riesgo menor en la eventualidad de pérdidas - las que en peor de los casos quedarían licuadas en el patrimonio social- es sobre el dinero invertido en habitar, controlado estatal y socialmente mejor que la tómbola financiera de las colocaciones en el extranjero. Se direcciona así el ahorro para un uso no especulativo, generador de trabajo profesional y obrero, dependientes de insumos, equipamiento e infraestructuras nacionales.

Consecuentemente, debe adecuarse el marco Legal para aplicar el Fondo Nacional de Vivienda en esta nueva situaciones. Coadyuva a ello la Ley de Ordenamiento Territorial aprobada durante el gobierno de Vazquez.. La misma restituye valor a la concepción de la tierra como un bien social, apuntalando su usufructo responsable por sobre la intocable tenencia de la propiedad privada. A efectos de la acción del Estado, su reglamentación debe proveer instrumentos para la descentralización de su intervención y la de las Intendencias Departamentales sobre el territorio.
Es con esta nueva concepción, en la comprensión de los porqué, que debe desarrollarse el “como”. Muchas de las medidas adoptadas desde el gobierno conjugan con esto. La retroalimentación de sus resultados como insumos actualizados, la invención de nuevos mecanismos y la necesaria participación de los involucrados llevan de la mano a mejores formas de habitar, mejores formas de vida.

Diversidad de soluciones
Las acciones de políticas redistributivas encaradas por el gobierno progresista, deben cruzarse para dar soluciones diversas, adecuadas al lugar, la circunstancia, necesidades y preferencias de los involucrados. De tal manera que la solución individual está imbricada en una sistematización dinámica de generación de soluciones, individuales y colectivas representadas en una Matriz de Demanda. Una entrada a la misma es por lo modos de acceso sobre los que como sabemos se viene trabajando. Pero hay otra entrada a partir de parámetros físicos que tentativamente enumeramos:

a) Insumos nacionales, recursos naturales propios de cada lugar
b) Participación humana en el trabajo, montaje en obra
c) Recursos financieros genuinos y renovables
d) Aprovechamiento energético sustentable ,integración ecológica
e) Diseño en concordancia con la diversidad de una estética local .
f) Integración con la industria, utilización de materiales modulados.
g) Relación con la educación y la práctica estudiantil
h) Innovación , aprendizaje y autodescubrimiento
i) Calidad y excelencia, contralor de la misma
j) Ecuación costo-duración y mantenimiento
k) Los modos y costumbres, participación.

Cada uno de estos parámetros tiene un fundamento y desarrollo que lo hacen variable en el tiempo; por lo que los resultados del uso de la Matriz registrarán, incluso cronológicamente, el cambio. En los programas promovidos por el Estado, la incidencia de algunos parámetros deberá ser mayor, derivada de las líneas Programáticas del Plan de Gobierno.

Puesto que cada hecho físico es producto y componente de un sistema que se retroalimenta, importa de estos parámetros tanto su contenido como su valor relacional. Son indicativos de su valor singular, pero solo en relación con el resto. Importa como actúa la vivienda en relación con el hombre y su hábitat. La incidencia de la movilidad social. Habrá lugares donde la participación importa en la construcción y otros donde ella se dará en el mantenimiento. Profundizando; las prácticas de la participación podrían llegar incluso a hacernos, al decir de Toffler, “prosumidores” de vivienda. O sea, productores y usuarios.

La demanda establece pautas que hay que explicitar con mecanismos de exploración idóneos, no tradicionales, como las manifestaciones de organizaciones sociales y organizaciones profesionales afines. No hay soluciones genéricas; aceptémoslo, deberán ser singulares.

El Ministerio no debe ser “acotador” de la oferta en vivienda. El tipo y condición de las soluciones debe ser adecuado a demanda hasta sus últimas consecuencias, tomando en cuenta el contexto. Lo primero que se deriva de esto es que no es correcto un mismo tipo de solución para todo el País. Y menos ser impuesta por el Ente en términos de proyectos de arquitectura. El Ministerio “congela” soluciones si las solicita con todo detalle, como ha sucedido en las Licitaciones históricas, cerrando el camino a nuevas propuestas. Entre las mismas sobresale la implantación de viviendas prefabricadas, con las garantías de control de calidad y verificación de rendimiento, que neutralicen la demonización que detentan.

La recepción de la innovación es tarea de un órgano ejecutor-evaluador cuyas características parecen ser las de Agencia de Vivienda. Y no en exclusividad, sino como orientador, ente testigo, articulador no monopólico de la asignación de recursos.

Construcción de viviendas
Es ineludible el desenvolvimiento de la construcción como actividad intrínseca al ser humano, expresión de sus deseos, satisfacción de sus necesidades y cumplimiento de sus sueños en esa conjunción de lo inconsciente y conciente, lo físico e intangible, lo artístico y simbólico implicado en la acción de crear.

La actividad del hombre sobre el territorio está sujeta, restringida y acotada a las leyes físicas, la gravedad y la limitación de los materiales. Pero también a las convenciones sociales, los usos y costumbres, las tradiciones y todo lo que constituye el inconsciente colectivo y se trasmite precisamente a través del arte. Cuales son actualmente las pautas para el abordaje de estas manifestaciones humanas? La globalización ha puesto en entredicho las provistas por la comunidad, a partir del conocimiento y la difusión de tecnologías producidas en otros medios, por lo que hoy y aquí es necesario saber conjugarlas. Incorporarlas en nuestro contexto según los parámetros ya detallados y con una concepción de economía integral. Por lo demás y formalmente, la construcción debe ceñirse al marco legal y normativo del Estado, en nuestro País descentralizado a nivel departamental por los Municipios.

La construcción es una actividad colectiva por naturaleza, producida con posterioridad a la transición desde la idea al diseño. Sus resultados físicos son proporcionales a la bondad de este último, a partir de las destrezas del creador y la buena práctica de su concreción. Algunos de los factores que hacen a su optimización al servicio integral de la comunidad son:

La industrialización previa de los insumos materiales, su estandarización.
La incorporación de tecnologías apropiadas, debidamente elegidas y aprehendidas.
La capacitación previa y continuada de los involucrados.
Los apoyos estatales a través de políticas y acciones de promoción.

El arrendamiento
La actual coyuntura indica que por un lado tenemos un importante stock habitacional, y por otro, una población cuya única forma de acceder a una vivienda digna es a través del arrendamiento. Es necesario generar mecanismos que potencien el arriendo. Las conclusiones a extraer del informe Casacuberta (1996-2004) comienzan por la de utilizar el stock de vivienda ociosa. Sobre estas premisas se desarrolla este programa, cuyas claves son:
a) Inversión distributiva en el mercado inmobiliario.
b) Recuperación del stock habitacional existente.
c) Generar un sensible movimiento en la industria de la construcción.
d) Involucrar a los organismos competentes en el tema vivienda.
e) Fomentar la inversión privada de capitales.
f) Generar una experiencia piloto bien acotada para medir sus resultados.

Datos que sustentan la propuesta

a) Número de viviendas en Montevideo, se pueden manejar dos cifras para viviendas individuales y grupos colectivo: 453.874 (datos Censo 1996), y 499.252 (datos Censo 2004, Fase I)
b) Número de hogares en Montevideo: 456.587 hogares particulares
(datos Censo 2004, Fase I)
c) Número de viviendas en Uruguay, se pueden manejar dos cifras para viviendas individuales y grupos colectivo: 1.126.502 (datos Censo 1996), y 1.279.741 (datos Censo 2004, Fase I)
d) Número de hogares en Uruguay: 1.061.762 hogares particulares (datos Censo 2004, Fase I)
e)   Numero de viviendas según censo denominadas desocupadas:
T O T A L: 57.545
Que se desagregan de la siguiente forma:
1.alquiler............................19.902
2.en construcción............... 5.362
3.uso temporal................... 7.674
4.otras................................ 24.607

f) Hogares que viven en asentamientos en todo Uruguay: 45.451 hogares particulares. (datos Censo 2004, Fase I)
g) Hogares que viven en asentamientos en Montevideo: 35.024 hogares particulares.(datos Censo 2004, Fase I)

ANTECEDENTES
Durante muchos años las cuotas del Banco Hipotecario competían beneficiosamente contra cualquier alquiler, con el aditamento que la familia estaba “pagando su casa”, estaba cumpliendo el sueño del “techo propio”. Situación que queda en total evidencia a partir del porcentaje de propietarios que en el stock habitacional supera el 68%.

La producción de viviendas en el país ha sido históricamente alta, por lo que llegamos a la actualidad con un parque que casi llega al 1.300.000 viviendas, cifra muy cercana a la del número de hogares.
Aunque la cantidad de viviendas es similar al número de hogares, como, según analizamos, no hay correspondencia, igualmente existe déficit habitacional.
Sin embargo es posible analizar circunstancias que podrían inter-relacionar a ambos.
1)   Existe un parque de viviendas vacías, sin ocupar o fuera del mercado por sus condiciones habitacionales que se ubican en áreas centrales de Montevideo.
2)   Existe una infraestructura de servicio integral (saneamiento, abastecimiento, escuelas, salud) subutilizado en función de la extensión desmedida que alcanzó Montevideo respecto a su población.
3)   Existe una potencial demanda de viviendas en sectores medios y bajos de la población con ingresos reales, que no pueden acceder a ningún mercado.
4)   El Ministerio de Vivienda, instrumenta un programa de garantía de Alquiler. Para ello, el Plan quinquenal (período 2000-2005) previó una inversión en un fondo de garantía de U$S 500.000, y el actual plan (período 2005-2010) realiza una reserva cercana a U$S 1.100.000.
5)   La previsión gubernamental de que el PBI iba aumentar durante el presente ejercicio un 4,6%, se está revisando al alza, donde los cálculos más optimistas establecen un crecimiento del orden del 6%.,
6)   El sistema financiero nacional está llegando a un nivel de depósitos cercano al registrado al momento previo a la crisis del año 2002, pero con tasas de rentablidad pasivas extremadamente bajas, si se compara con valores internacionales.

Aspectos sociales
La crisis, que había dejado un sector importante de la población con sus ingresos totalmente menguados, se viene superando.

Se han producidos cambios en las relaciones sociales, prevaleciendo la disgregación de la familia nuclear, aumento en el número de divorcios, incremento de las uniones libres, movilidad que produce un incremento sustantivo en la demanda habitacional.

OBJETIVO :Generar un instrumento válido y de fácil acceso a los efectos de potenciar el mercado, interviniendo en ambos extremos del mismo para que pequeños y medianos propietarios obtengan fondos para poner sus viviendas en condiciones de ser arrendadas.

La situación actual en la capital del país, con aumento de demanda y oferta insuficiente determina la acción del Estado a través de políticas activas de acceso a la vivienda con una visión diferente a las aplicadas históricamente.

Se debe procurar generar un marco de acción que permita la optimización de los recursos existentes, la utilización del parque habitacional ocioso y potenciación de las zonas de la ciudad con servicios e infraestructura existente.

Se debe fomentar el involucramiento de los organismos competentes y la participación de inversión privada.

Existen viviendas en propiedad de sectores de ingresos medios que no pueden volcarse actualmente al mercado porque sus propietarios carecen del recurso necesario para su refacción. Es necesario proveer el instrumento adecuado que permita reinsertar esa vivienda al mercado.

El instrumento puede desarrollarse en modalidad diferenciadas que a la vez resulten complementarias.

Subsidio
El Estado, identificando las condiciones de propietario de nivel medio, puede generar un subsidio para que los propietarios pongan las unidades en condiciones de habitabilidad, con el compromiso de alquilarlas por un determinado período. Se debe controlar la utilización del subsidio y el destino propuesto.

Préstamo público
El estado identificando las condiciones de un propietario de nivel medio, puede realizar un préstamo al propietario en condiciones accesibles para que refaccione su unidad o unidades en condiciones de habitabilidad, cuyo compromiso será el dispensar dichas unidades para alquiler por un determinado período.

Préstamo privado
Desde el sistema financiero privado, identificar las condiciones un propietario de nivel medio, para acceder a un préstamo que le permita refaccionar su unidad o unidades en condiciones de habitabilidad, cuyo compromiso será dispensar dichas unidades para alquiler por un período igual o superior al de amortización del préstamo. Para ésta modalidad se deberá tener en cuenta la intervención de una institución de intermediación financiera que realice:
1-   Análisis del sujeto de crédito.
2-   Hipoteca sobre el bien.
3-   Debite del alquiler la cuota de amortización del préstamo.
4-   Compromiso de que la unidad deberá estar por un plazo a fijar dentro del mercado de alquileres.

RESULTADOS ESPERADOS
1)   generación de trabajo de la industria de la construcción extremadamente distribuido, por la multiplicación de tareas en función de la naturaleza de las reparaciones, refacciones y arreglos.
2)   Introducción al mercado de arrendamientos de un parque habitacional que se encontraba fuera de oferta.

LA HIPOTECA INVERSA
Reseñamos a continuación otra propuesta inédita.
Un producto financiero de alto impacto en el acceso a la vivienda podría llegar a ser la instrumentación de la Hipoteca inversa, consistente en un préstamo cedido en cuotas (mensuales) al propietario con la garantía hipotecaria del inmueble. Las cuotas serán cedidas durante lo que al mismo le resta vida por parte de la entidad prestataria. La característica de esta prestación, en los hechos asimilable a una jubilación con base patrimonial, es su oportuna inserción en un País como el nuestro con una alta tasa de propietarios viejos.

La condición de propietario-ocupante hace al titular sujeto de crédito, sin que este ocasiones riesgos para la tenencia del inmueble durante el resto de su vida. Pero además se agrega la obligación por la entidad prestataria de mantener el bien para los herederos a condición de saldar la deuda contraída hasta la muerte del titular. En caso que estos no manifiesten interés la entidad podrá proceder a remate, cobrándose el préstamo y entregando los saldos, si hubieren, a los causahabientes, no procediendo en caso contrario, obligación alguna para estos.

La entidad crediticia se cubre con un Seguro de vida por edad avanzada, sin perjuicio que el entorno de edades se sitúa entre los 70 y 90 años.

Las consecuencias de orden social pueden visualizarse como positivas. En primer lugar, porque neutraliza otra de las características del País, las jubilaciones muy magras, ya que este préstamo en cuotas oficia de complemento, siendo solamente responsable del mismo el propietario y su vivienda. Pero también deberá ocasionar movimiento en el mercado inmobiliario, puesto que el aumento de oferta por desistimiento de herederos, estará seguramente respaldado por la misma entidad de crédito actuando para facilitar la compra directa o remates.

La finalidad social de la propuesta amerita razonablemente creer que la Agencia debe instrumentar la misma haciendo uso de fondos propios con una operativa que- sin distorsionar el mercado- le permitirá manejar una cartera de inmuebles. La integración de este producto al orden legal estará a cargo de los especialistas descontando las acciones legislativas necesarias en tanto sea aceptada en el orden político.

Con la Legislación vigente el procedimiento sería el de venta de la nuda propiedad del inmueble con reserva de usufructo, recibiendo como precio una renta vitalicia.

RESULTADOS ESPERADOS
El aporte de inmuebles al mercado con fines no especulativos contribuye a la regulación de valores.

Relativización de la figura jurídica de las herencia cuyos beneficios se acotan a favor del generador del patrimonio familiar.

Addenda
Como componente de este abordaje complejo, un cambio tangible en los medios para usar los bienes físicos del planeta es el que va de la propiedad al acceso. El usufructo de los bienes, aún los mas lujosos, no pasa por detentar su propiedad. El ejemplo viene precisamente de las clases altas que demandan, en el contexto del turismo, el uso de los mejores bienes naturales y los creados por el hombre sin que les interese ser propietarios de los mismos.

*Arquitecto

LA ONDA® DIGITAL