(III) Habitar
Uruguay 2011
Por el arquitecto Luis Fabre*

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Trabajando en lo micro
Unas cuantas interrogantes llegadas por mail me inducen a un mayor desarrollo de como debería ser un sistema constructivo nacional en el contexto actual.

Concluíamos el Articulo 2 estableciendo una opción sensata ante la “emergencia habitacional” adaptada a la autoconstrucción de vivienda por compatriotas con escasos recursos.

Al respecto sostenemos la adopción de sistemas mixtos; entre tradicionales con mampuesto de ladrillos y bloques de cemento y los de madera , metal o yeso como componentes principales.

Sin caer en la descripción de ejemplos realizados en el pasado, haremos referencia a como deberían ser los componentes de una vivienda idónea desde su costo, el uso futuro y mantenimiento, incluyendo una estética implicada en el entorno físico, pasibles de ser traducidos a su concreción mediante Proyectos de arquitectura en todo el País.

1) Fundaciones ; acordes al suelo y proporcionales a la carga a soportar ,para no enterrar costos inútiles.

2) Paredes que sean a la vez cerramiento y soporte, haciendo cumplir a los materiales dos funciones para minimizar la estructura.

3) Aberturas que permitan pasaje suficiente de luz y de aire pero que tambien los detengan cuando sea necesario, para tener protección en todos los climas..

4) Cubierta que sea una efectiva barrera hidrófuga y, en igual medida, térmica, pues es la superficie que mas influye al interior de la vivienda..

5) Aislaciones que funcionen en todas las superficies comunes a la casa y el ambiente exterior, pues una omitida influye sobre toda la casa.

6) Energías a usar y mecanismos de regulación de consumo adecuados a las necesidades reales de los habitantes, para un uso económico..

7) Adecuación al medio de los materiales y las energías a usar, para un habitar respetuoso del entorno y sus co-habitantes.

8) Plan de uso a 10-20 y 30 años proyectando el mantenimiento según el uso y en referencia al costo inicial de la vivienda, evaluando el esfuerzo en el tiempo.

Para habilitar la diversidad de opciones constructivas, es conveniente someterlas a evaluaciones, previas y posteriores. A las exigencias propias del conocimiento sobre el comportamiento de materiales...y de la gente, debe agregarse la del tiempo en uso.

En nuestro País, desde una concepción principista sobre vivienda para 100 años hemos bajado a admitir casillas de madera para que duren dos. Ni tanto ni tan poco exijamos.

Abordando lo macro; el aporte legislativo
Cuando mas compatriotas son ayudados por el MIDES, cuando cientos de miles acceden a la cobertura del Plan Nacional de Salud y tantos mas obtienen trabajo en el marco del País productivo, el gobierno se retira de la construcción de viviendas para dedicarse a “ la autoconstrucción, cooperativas y atención de asentamientos.”

De ser veraces los datos sobre la cantidad de compatriotas que ganan alrededor de $ 10.000, estas modalidades de acceso abarcarán un importante porcentaje de población.Pero dejar las “capas medias” libradas a la oferta privada se parece a desvestir un santo para vestir a otro.Hemos sostenido hace años que la construcción de nuevas no es la principal modalidad de acceso en el contexto integral del Pais.Pero no que el Estado deje de hacerlas condición de regulador , ente testigo de precios , asignador de recursos y proveedor estratégico no debería ser relegada.La demanda de “las capas medias” no satisfechas por los privados seguirá impactando, como ahora lo hace sobre el mercado de alquileres y los precios de los inmuebles usados, manteniendo el crecimiento porcentual de los asentamientos, cuya regularización persigue el Estado.

Entre los fundamentos de la Ley de promoción para viviendas de interés social, en trámite de aprobación, la Ministra de Vivienda Muslera destaca las exoneraciones para promotores -constructores de las mismas, explicitadas en el proyecto y la acotación de precios de venta, no explicitados. Las variadas exoneraciones impositivas enumeradas en el Proyecto son un subsidio directo a los promotores-inversores, que ofician como incentivo. En el pasado el BHU financiaba el mayor porcentaje de obra, con un respaldo comparable al de un padre, necesario en los avatares de un tipo de emprendimiento que inevitablemente tiene cuellos de botella. No hemos visto actuar como padres de familia a las entidades financieras privadas.

Sabemos muy bien, por la experiencia ejecutora del BHU de los ochenta en que participamos, que las categorías, impuestas como reguladoras de costos y precios de venta, operaron en una plaza con valores de tierra y niveles de construcción sensiblemente menores a los actuales. La incidencia porcentual del valor terreno en las unidades, si se acotan los precios, induce por parte de los promotores, la disminución en la calidad del inmueble.Cuando eso pasó, al final de aquel periodo, el BHU amplio los préstamos a los promotores y extendió los plazos de pago a los compradores- novados desde los promotores- para adecuar las cuotas a los ingresos familiares. Este mecanismo no está contemplado en las obligaciones de las entidades crediticias que operen bajo esta Ley. Por otra parte, en la actualidad, con escasa disposición para ahorrar en la población, es necesario que inversores privados se hagan cargo integralmente del emprendimiento, comenzando por la tierra. Pero con los valores actuales de esta, difícilmente puedan acotarse los precios finales de las unidades en zonas urbanas con servicios. En todo caso sería necesario acotar en primer término, el costo de la tierra, lo que no apreciamos en el proyecto de Ley. El componente tierra es una de las debilidades de todo este planteo y a el dedicaremos el próximo artículo.

Los destinatarios de las viviendas
La promoción, debería ser efectiva también para los demandantes. Con respecto a ellos se crea un fondo de Garantías parciales, que puede sustituir el ahorro previo en favor de los mismos, pero resulta ser otro respaldo para la entidad crediticia que financia al inversor -constructor, formando parte de un sistema financiero Bancario pronto a actuar si el comprador usuario incumple mínimamente con el pago del préstamo. Se deduce que en el marco jurídico vigente con el rigor que aplican las entidades financieras privadas, exentas del rol protector histórico de las del Estado. Como dijo la Ministra Muslera en Brecha:“se generan instrumentos para absorber los riesgos del privado” Y los riesgos de los compradores? Se soslaya la precariedad del empleo, los altibajos en la vida laboral y su remuneración, las migraciones en pos del trabajo, los periodos de capacitación y reciclaje personal, las prioridades de educación familiares. Situaciones, circunstancias vitales que implican dificultades en la continuidad del cumplimiento, que deberían contemplarse. Se propone una Ley prescindiendo del contexto actual de nuestra sociedad y sus proyecciones futuras en el largo periodo de pago de los prestamos, suponiendo que la “capacidad de pago de la cuota” permanecerá por 20 , 25 o 30 años. Se descuenta la permanencia de condiciones en la población demandante que, incluso ahora, se traduce en el déficit que reconoce la Ministra. Hemos abordado sucintamente en anteriores artículos, soluciones que neutralicen la morosidad involuntaria. Podrá aducirse que podrían instrumentarse con la reglamentación de la Ley, pero no se visualizan en el espíritu de la misma.

Al final : una gestión eficiente
En la diversidad de acciones encaradas por el Estado, la Agencia Nacional de Vivienda destaca por su desempeño, poniendo en condiciones y volcando al mercado viviendas usadas a precios razonables y con créditos blandos. Los experientes funcionarios derivados del antiguo BHU, una vez efectuado los desalojos de unidades morosas construidas por el sistema Publico, establecen las refacciones para su habitabilidad y contratan Empresas para realizarlas, todo lo que se traduce, por estos días, en cientos de unidades a la venta. Todas las consecutivas gestiones y acciones se realizan en plazos perentorios. Y se cumplen!

Es un ejemplo de que se pueden cumplir políticas desde el Estado, a modo de Unidades Ejecutoras, en el marco del Derecho, acortando los tiempos institucionales y neutralizando la burocracia. Procuremos saber como lo hacen.

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