Habitar uruguay 2013
La construcción de viviendas, antes y ahora
Por el arquitecto Luis Fabre

La construcción de vivienda viene en alza sostenida desde hace 10 años. El retiro del Banco Hipotecario Estatal como principal financiador cedió su lugar a la banca privada por cuya liquidez, producto de igual cantidad de años de crecimiento económico, destina créditos a emprendedores-constructores y consecutivamente compradores de inmuebles.

Mientras el Estado, con la Agencia Nacional de Vivienda recupera- legal y físicamente-parte del stock construido desde los años 70, desocupado u ocupado por morosos consuetudinarios, las Empresas privadas se dedicaron a la construcción para venta de unidades cuyo costo y ubicación solo encuentran demandantes de altos ingresos. La nueva Ley de Promoción de Vivienda Social promueve la construcción con exoneraciones de viviendas para una demanda focalizada en la clase media cuyos ingresos mensuales están entre U$S 1000 y U$S 3000 por núcleo familiar.

En efecto la Ley 18795 exonera del IVA a materiales a las Empresas constructoras. Pero además del Impuesto a las transacciones de compraventa, un 2% del valor de la unidad que deben pagar vendedor y comprador por igual. Debemos anotar que las exoneraciones no se traducen en rebajas en el precio de materiales, sino en descuentos en la liquidación del Impuesto al Valor Agregado.

Condiciones para ampararse
Los promotores deben presentar los Proyectos para ser evaluados-determinando si son beneficiarios de la Ley- por una Comisión (CAIVIS) que opera en el Ámbito de la Agencia Nacional de Vivienda. Hasta ahora se han presentado mas de un centenar que involucra a más de un millar de unidades, de los que se aprobaron mas del 70 % y buena parte de los mismos están en ejecución. Si bien el mayor porcentaje se ubica en Montevideo, diseminado en zonas fuera de la faja costera, la Ley rige en todo el País. Como pasa históricamente en el País, los emprendimientos se replicarán en las capitales departamentales y principales ciudades del interior.

Y los compradores?
Complementariamente los compradores de la franja de ingresos anotada pueden obtener créditos con solamente un 10% de ahorro previo y hasta un 90 % de la tasación del bien. Además pueden obtener un susidio a la cuota cuya duración puede, según la entidad prestataria, llegar a 25 años. Participan en el otorgamiento de estos créditos el Banco Hipotecario estatal y al menos dos entidades financieras privadas.

Oportuna intervención del Estado.
La oferta beneficiada por la Ley se une con la demanda objetivo en la determinación de precios que hagan viables los créditos, en función de los montos, ingresos del tomador y cuotas. Por eso el gobierno decide intervenir poniendo tope a los mismos. Los valores de esa medida se esperan saber en los próximos días, adelantándose que los valores serán algo inferiores para el interior del País, en consonancia con los también menores valores de tierra.

A seguir
Aunque la convocatoria ha sido exitosa, no asegura que otros inversores se plieguen a los emprendimientos, lo que implica al menos dos años de trabajo con gestiones, sobretodo gestiones, para obtener resultados. Ello debería impulsar al gobierno a ir más allá, financiando, lo que no está previsto en la Ley de Promoción, la construcción. Ya sea con llamados a concurso y contratación integral, remedando el otrora exitoso Precio, Proyecto Terreno, conocido como PPT, otorgando al cooperativismo status de promotor y porque no, a las Sociedades Civiles de Construcción. Cuando el propio Ministro de Vivienda proclama atinadamente, para diversidad de necesidades, diversidad de soluciones, lo hace en un contexto y circunstancia adecuada a su implementación. Y todo el gobierno sabe que el ciclo de construcciones con alto volumen y ocupación no puede durar. Hemos alertado sobre los altibajos de las implantaciones neo industriales en cuanto a su ejecución física. Y que los emprendimientos inmobiliarios en el Este están supeditados a las economías externas que los financian.

Por eso, aunque la tendencia actual de inversiones extranjeras atiende a innegables condiciones positivas- estabilidad, credibilidad, seriedad, transparencia- acrecentadas en los dos últimos gobiernos, hace muy bien el actual en instrumentar políticas anti cíclicas fundadas en el mercado interno. Simultáneamente, no por casualidad, opera hacia el cumplimiento del Programa que en este rubro ha subrayado siempre la prioridad que al mismo damos los uruguayos todos.

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