Habitar Montevideo
El renacimiento barrial
Por el arquitecto Luis Fabre

Distintos puntos de vista confluyen
En una entrevista publicada en el diario “El País” el Decano de Arquitectura de Udelar se extiende sobre la situación de los barrios de la capital. Las atinadas apreciaciones del arquitecto Gustavo Sheps son correspondidas días después en la televisión desde otra s disciplina cuando Gustavo Leal se explaya, también certeramente sobre el mismo tema. No abundaré sobre sus expresiones, difundidas por esos medios. Mas bien aportaré desde una visión sistémica, pretendidamente integral, a un tema que a los montevideanos y unos cuantos que no lo son, nos toca.

Múltiples causas y efectos
Hemos reseñado anteriormente los cambios en la ocupación del territorio entre los cuales la movilidad social sobre el mismo es uno de los más notorios. El nacimiento, educación y trabajo, toda la vida en el mismo sitio, es cosa del pasado. La disgregación de la familia nuclear se patentiza en la diseminación física de sus integrantes. Además de las localizaciones educacionales y laborales dispersas por el territorio, incluyendo el urbano,la dificultad en el acceso a la vivienda contribuye a esa dispersión. En Montevideo los viejos barrios han visto, junto a la desaparición de las implantaciones fabriles de nuestra primera industrialización y sedes de servicios urbanos otrora centralizados, la emigración de familias y referentes de viejo arraigo, elementos todos generadores de identidad barrial. Pero también el vaciamiento de las instituciones locales, cuna de costumbres propias y heredadas de los inmigrantes.

La expulsión y exclusión
La incorporación de pobladores a la periferia metropolitana responde a causas económicas sociales. Su situación, graficada en las encuestas, no puede ser revertida con las soluciones que aquí reseñamos. Lejos de dejarlos fuera entendemos que otras medidas, a esa población destinadas, deben instrumentarse y ejecutarse. De hecho unas cuantas se están realizando y las analizaremos en su contexto por este medio.

Barrios que no degradaron, cambiaron
Nuevos asentamientos identificados con componentes de otro orden, sobretodo comercial y residencial, con la individualidad amparada, donde los vecinos se conocen en alguna reunión de copropietarios, poco contribuyen a la interacción social. Basta ver la actual morfología de Malvin, transformado el otrora balneario-residencial en un corredor costero difícil de atravesar peatonalmente. Simultáneamente, el ritmo de la vida contemporánea acarrea, en otras y variadas relaciones, una pérdida relativa de cohesión vecinal, señalada otrora por la colaboración y solidaridad en la cercanía y convivencia .La inseguridad real, potenciada por los medios de comunicación, aporta lo suyo en la disminución de los lazos de confianza y fraternidad.

Los síntomas visibles aparecieron en la degradación del patrimonio construido, la subutilización del espacio público, la disminución del uso de servicios educativos y comerciales en el ámbito del barrio. Y uno de los más visibles, el abandono de inmuebles como agujeros muertos en la fisonomía barrrial, atentando sobre la vida comunitaria como antros de ocupación ilegal con ídem actividades en muchos casos.

En total coincidencia con los referentes al principio señalados, es necesario volver a ocupar la trama urbana históricamente creada en la ciudad. Que se vuelvan a poblar los barrios.

Positivas acciones institucionales implementan en los últimos años la renovación de los ámbitos barriales en algunas áreas centrales. Los restaurados y flamantes edificios culturales, incluyendo los de Universidades privadas y pública, los espacios urbanos equipados, la accesibilidad peatonal, la iluminación, la señalización vial, la proliferación de locales comerciales incluyendo los de gastronomía, la policía comunitaria, contribuyen grandemente a su puesta en valor constituyéndose en atractores integrales de población.

Las soluciones individuales
En otro artículo analizamos las posibilidades de potenciales pobladores para esas zonas con servicios instalados, en el contexto del mercado de vivienda:

Mientras el Estado, con la Agencia Nacional de Vivienda recupera- legal y físicamente-parte del stock construido desde los años 70 , desocupado u ocupado por morosos consuetudinarios, las Empresas privadas se dedicaron a la construcción para venta de unidades cuyo costo y ubicación solo encuentran demandantes de altos ingresos. La nueva Ley de Promoción de Vivienda Social promueve la construcción, con exoneraciones, de viviendas para una demanda focalizada en la clase media cuyos ingresos mensuales están entre U$S 1000 y U$S 3000 por núcleo familiar. La Ley 18795 exonera del IVA y otros impuestos a los inversores. Pero además del Impuesto a las transacciones de compraventa, un 2% del valor de la unidad que deben pagar vendedor y comprador por igual.

Condiciones para ampararse
Los promotores deben presentar los Proyectos para ser evaluados-determinando si son beneficiarios de la Ley- por una Comisión (CAIVIS) que opera en el Ámbito de la Agencia Nacional de Vivienda. Si bien el mayor porcentaje se ubica en Montevideo, diseminado en zonas fuera de la faja costera, como pasa históricamente en el País, los emprendimientos se replicarán en las capitales departamentales y principales ciudades del interior.

Los compradores
Complementariamente los compradores de la franja de ingresos anotada pueden obtener créditos con solamente un 10% de ahorro previo y hasta un 90 % de la tasación del bien. Además pueden obtener un subsidio a la cuota cuya duración puede, según la entidad prestataria, llegar a 25 años. Participan en el otorgamiento de estos créditos el Banco Hipotecario estatal y al menos dos entidades financieras privadas.

El cuello de botella
Pero la ecuación crédito-compra cierra cuando confluyen montos de crédito, tasas razonables a largo plazo, ingresos del tomador estables y suficientes para que con una afectación máxima del 30% las cuotas puedan amortizar el crédito. El valor que determina los demás es indudablemente el Precio de la vivienda.

Los componentes del precio
El mayor valor relativo de la vivienda respecto a la región responde a parámetros independientes del costo de construcción. El alza de la tierra en los últimos años, la especulación inmobiliaria, el auge de la inversión en Punta del Este y el mayor porcentaje requerido por las Empresas debido a la demanda no son ajenos a ello. Si bien es verdad que la recuperación del salario real influye en los costos, no menos cierto es la baja relativa de materiales y sobretodo de equipos, máquinas y herramientas. Los precios actuales pueden ser menores frenando la espiral inflacionaria y presionando a la baja el precio sobrevaluado de la tierra en todo el País.

Necesaria intervención del Estado
La oferta beneficiada por la Ley debe satisfacer la demanda objetivo con una determinación de precios que hagan viables los créditos, en función de los montos, ingresos del tomador y cuotas. Por eso el gobierno debe intervenir poniendo tope a los precios finales. Los valores de eso topes, funcionales al tipo de vivienda, serán algo inferiores para el interior del País, en consonancia con los también menores valores de la tierra en la mayoría de los departamentos.

Otro componente
En la fijación de los precios- no únicamente como vimos- interviene el costo de construcción. Paralelamente a las exoneraciones impositivas de la Ley, respecto a los materiales, demostrado está, que la utilización de Sistemas Constructivos alternativos al tradicional son la opción tomada y a tomar por las Empresas Constructoras. Es otra oportunidad de incorporar conocimiento y tecnología a una industria que al fin parece superar los atavismos del ladrillo y la piedra reseñados en algún otro artículo.

A seguir
Aunque la convocatoria ha sido exitosa, no asegura que los inmuebles lleguen a los destinatarios que la Ley con sus exoneraciones pretende atender. Ello debería impulsar al gobierno, además de topear los precios, a financiar- no previsto en la Ley de Promoción- la construcción. Puede ser con llamados a concurso y contratación integral de Precio, Proyecto y Terreno, conocido como PPT u otorgando al cooperativismo status de promotor y, porque no, a las Sociedades Civiles de Construcción. Cuando el propio Ministro de Vivienda proclama atinadamente, para diversidad de necesidades, diversidad de soluciones, lo hace en un contexto y circunstancia adecuada a su implementación. Y todo el gobierno sabe que el ciclo de construcciones con alto volumen y ocupación no puede durar. Hemos alertado sobre los altibajos de las implantaciones neo industriales en cuanto al tiempo de su ejecución física. Y que los emprendimientos inmobiliarios en el Este están supeditados a las economías externas que los financian. Por eso, aunque la tendencia actual de inversiones extranjeras atiende a innegables condiciones positivas- estabilidad-credibilidad, seriedad, transparencia- en el País, acrecentadas en los últimos gobiernos, hace muy bien el actual en instrumentar políticas anti cíclicas, fundadas en el mercado interno. Simultáneamente, no por casualidad, opera hacia el cumplimiento del Programa que en la consecución de la vivienda ha subrayado siempre la prioridad de los uruguayos.

Una propuesta distinta
Hemos propuesto la difusión de programas televisivos de competencia cultural, basados en la historia y sus referentes barriales. Una competencia del saber donde las generaciones intervengan colaborando en la difusión de la tradición oral ,escrita y cantada de los componentes que dieron vida física a sus barrios y crearon un entramados de instituciones, costumbres y algunos mitos que vale la pena resucitar. La pertenencia barrial no puede supeditarse al deporte- y menos degradarse en el fanatismo violento-.La competencia abierta, transparente, por la cultura es uno de los caminos seguros hacia nuevas formas de arraigo, a la recuperación de la diversidad que bien distingue a Montevideo: sus barrios.

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