“El techo relativo de Punta del Este ha ido cayendo pero, no solamente por las viviendas de interés social, sino porque en los últimos años se han aprobado decenas de proyectos de inversión que están modernizando el parque empresarial, plantas, edificios corporativos, etc., más los silos, los parques eólicos, las plantas de celulosa, etc., todo lo que hace al conjunto de una inversión que, en el 2013 – no solamente inmobiliaria, sino que en construcción – superó los 8.500 millones de dólares”. Esto manifestó Julio César Villamide, director de la revista “Propiedades” y analista del sector inmobiliario, en una entrevista del periodista Jaime Clara en “Hora de Cierre” de Radio Sarandí. Lo que sigue son los tramos fundamentales de ese diálogo.
– ¿Qué tan importante son las inversiones inmobiliarias en Punta del Este, dentro de lo que significa la inversión inmobiliaria en términos generales?
– En realidad – dentro de la inversión inmobiliaria -, Punta del Este y la costa de Montevideo, fueron durante muchos años, la faz relevante, tanto en términos cuantitativos como cualitativos. La importancia relativa ha venido cayendo respecto a la inversión en construcción en general. Primero por el desarrollo de otras múltiples inversiones que fueron relegando la importancia relativa de la inversión inmobiliaria, pero también por el crecimiento de otras alternativas de inversión en los últimos años, como son las viviendas promovidas por la Ley de Promoción de Viviendas de Interés Social. Todo eso hace que pierda importancia la inversión en construcción.
La inversión en Punta de Este puede andar entre los 250 y 400 millones de dólares al año, dependiendo de un año bueno o un año malo. En el 2014 no estamos en un año bueno. La inversión en ejecución ha caído alrededor del 30% de su momento máximo, hace dos o tres años, pero está por encima, incluso, del promedio de los últimos 10 años.
Quiere decir que tampoco estamos en un momento dramático, como si puede haber sido 2002 o 2003, después de la crisis del 2001 en Argentina. Y la importancia relativa – si uno mira el mejor año de Punta del Este, que fue del orden de los 400 millones – y lo compara, simplemente, con un año de Montes del Plata, la inversión de Montes del Plata duplica largamente toda la inversión de Punta del Este, por año. Y si uno lo compara con lo que son las viviendas de interés social, promovidas desde que se aprobó la Ley hasta ahora, estamos también sensiblemente por debajo respecto de las inversiones en viviendas de interés social. El techo relativo de Punta del Este ha ido cayendo pero, no solamente por las viviendas de interés social, sino porque en los últimos años se han aprobado decenas de proyectos de inversión que están modernizando el parque empresarial, plantas, edificios corporativos, etc., más los silos, los parques eólicos, las plantas de celulosa, etc., todo lo que hace al conjunto de una inversión que, en el 2013 – no solamente inmobiliaria, sino que en construcción – superó los 8.500 millones de dólares.
– Es interesante, Villamide, cómo ha cambiado todo. Porque, en definitiva, pensar que hace algunos años – quizás un par de décadas atrás – la construcción de viviendas, de edificios, tanto en Montevideo como en este del país o en toda la zona balnearia – si usted quiere -, era muy importante. De hecho, cuando escuchábamos “boom de la construcción”, el termómetro estaba fijado en esas zonas. Y cómo después eso se fue diversificando y usted ahora menciona inversiones en plantas como la de Montes del Plata, o capaz que podríamos estar pensando, inclusive, en Botnia, cuando comenzó. Después ahora aparecieron las Viviendas de Interés Social, también, incidiendo muchísimo en el mercado, no sólo de la construcción, sino también en el mercado de los precios, de lo que después podemos hablar. Entonces, es interesante como el mercado ha cambiado radicalmente y, sii uno le saca la fotografía hoy, es muy distinta a 20 años atrás.
– Es muy distinta y, afortunadamente, los cambios son positivos. La mejor distribución territorial de las inversiones residenciales, la distribución también por segmentos de la demanda, obviamente hacen un mercado mucho más estable. Es lo que le está pasando a Punta del Este, que tenía un millón de metros cuadrados en ejecución y es permitirle, darle un cierto respiro, para ir absorbiendo esa marcha de construcción y seguir agregando nuevas obras constantemente. Nosotros pasamos de tener ochenta y pico de obras en ejecución en Punta del Este a principios de 2013, a setenta y algo ahora y, probablemente, nos estabilicemos a fin de año o principios del año que viene en unas sesenta, que es el promedio de los últimos diez años. Tampoco es una caída importante. Pero antes vivíamos casi pendientes de ese mercado y hoy casi nos silencia el promedio de las viviendas aprobadas – desde que se aprobó la Ley hasta ahora, el 30 de junio – que son algo más de trescientas unidades Viviendas de Interés Social por mes, que nos representa una inversión anual en ejecución superior al mejor año de Punta del Este de este siglo.
– Villamide, hablando de esos 400 millones de dólares inversión que hay hoy en Punta del Este, para hacer foco en los orígenes de esos fondos, ¿son mayormente argentinos? ¿De otros orígenes?
– Si, mayormente argentinos. Entre 250 y 400 millones son las proyecciones de ejecución anual. Como inversión total, hay bastante más de 1.000 millones de dólares en estos momentos en Punta del Este, entre edificios que se están ejecutando y viviendas unifamiliares y algunos otros proyectos que están en marcha. Pero cada año se ejecuta aproximadamente – dependiendo de un año bueno o malo – entre 250 y 400 millones de dólares al año. El principal emisor de compradores, e incluso de inversores, ha sido tradicionalmente Argentina y eso no ha cambiado en los últimos tiempos.
– ¿Con qué dificultades se han encontrado – justamente – en lo que viene a ser el último año o en los últimos años, en los cuales las medidas argentinas han pretendido desestimular esa inversión, no sólo de construcción, sino de compra?
– Punta del Este está sintiendo los efectos del cepo cambiario y las dificultades para comprar dólares en Argentina y la mayor generación de ahorros, también, por parte de la economía argentina, porque una parte de esos excedentes se volcaba tradicionalmente a Punta del Este. Pero de todas formas, si uno analiza… Nosotros siempre decimos que Punta del Este debe ser analizada como parte de un territorio inmobiliario argentino. Es decir, Punta del Este está bien cuando las plazas inmobiliarias de Argentina están bien y suele estar mal, cuando las plazas inmobiliarias argentinas están mal. En este momento, sobre todo 2013 y lo que va de 2014 y el último tramo de 2012, el mercado inmobiliario argentino vive su peor momento en décadas, mucho peor que los indicadores de 2001 y 1981, que fueron los momentos más críticos en los últimos años. La caída en los niveles de actividad es brutal, la caída en los permisos de construcción en Buenos Aires es del 70% en un año. O sea, es una caída de enorme magnitud. A pesar de esa caída de enorme magnitud, nosotros vemos que – en ejecución en Punta del Este – ha bajado aproximadamente un 30%, es decir, bastante menos que la caída desarrollada en Buenos Aires y, además, muchos argentinos se han diversificado en estos últimos años y también están invirtiendo en Montevideo. Entonces yo creo que las inversiones inmobiliarias de Argentina hacia Uruguay han descendido, respecto a lo que eran antes del cepo de octubre de 2011, pero no de la misma manera que han descendido en la propia Argentina, de acuerdo a los indicadores de compra-venta registradas y de permisos de construcción aprobados en Buenos Aires.
– Esas dificultades, ¿han facilitado o se han flexibilizado las posibilidades de otro tipo de compradores? Por ejemplo, ¿la oferta en el este en inmuebles, se ha flexibilizado para el público uruguayo de alto poder adquisitivo o para otros compradores o inversores de otros orígenes?
– Tradicionalmente en Punta del Este, cuando el comprador argentino se retira, casi inexorablemente aparece el comprador uruguayo, quien tiende a sustituirlo no totalmente – por la importancia relativa del argentino -, pero tradicionalmente ha sido así y yo creo que este momento no es la excepción. Hay, seguramente, bastante más compradores uruguayos que los que había hace tres o cuatro años atrás. De todas maneras, estamos hablando que la plaza está sintiendo los efectos de la retracción en el volumen de negocios, no así de los precios. Esto también es algo que está pasando en Buenos Aires. En Buenos Aires, por segundo año consecutivo, en 2013, la caída de las compra-ventas registradas ha sido enorme. Estamos hablando de un orden de caída de un 30 o 40% anual en 2013 y en 2012 también. Y, a pesar de eso, los últimos indicadores, relevamiento y algunos estudios hechos en Buenos Aires, muestran que los precios – a pesar de eso – han subido muy ligeramente en dólares corrientes.
Entonces es un contexto, no solamente de Argentina sino también internacional, en el que hay muchos más inversores dispuestos a defender activos inmobiliarios y hay muy pocas corridas en el mundo, aún en los países que sufren crisis, que generen caídas en los valores inmobiliarios. Incluso ya hasta en la propia España, que había vivido una burbuja absolutamente exorbitante, en algunas zonas los precios han comenzado a subir a fines del año pasado.
– La estabilidad del precio del dólar, seguramente, ha favorecido esa aparición de los uruguayos ante la retracción argentina.
– Si, seguramente, que hemos sido todos un poco más ricos en dólares y eso nos ha permitido viajar más, gastar más en el exterior y, también, comprar inmuebles en algunas plazas como la de Punta del Este, que tiene algunos arbitrajes internacionales. También hay unos cuantos uruguayos que han ido a comprar inmuebles en muchos lados, muchos productores agropecuarios que han comprado campos en Paraguay, también estimulados por los precios bajos. Es decir, el mundo se ha globalizado y hoy las inversiones ya no se mantienen en un mismo país y la gente trata de diversificar sus carteras y tener sus inversiones en lugares seguros. En ese sentido, Uruguay sigue siendo atractivo, por más que estamos caros, todavía, medidos en dólares, a pesar de la devaluación del peso uruguayo de este último mes.
– ¿Cómo se presenta, inclusive con la perspectiva del año electoral, de la preocupación del gobierno con el tema de la inflación (de no llegar a los dos dígitos) y el crecimiento como está planteado? ¿Cómo vislumbra este segundo semestre del año, Villamide?
– Creo que la incertidumbres, ya desde hace un tiempo, están mucho más puestas en el déficit fiscal y en la inflación, que en aspectos electorales. No recuerdo, francamente, una elección en las últimas décadas, que tuviera tan poca repercusión negativa al interior del mercado inmobiliario. Generalmente, los años electorales no son buenos, se genera mucha incertidumbre respecto del marco y de la política económica que aplicará. Esto lo vivimos en 2009, donde el candidato del Frente Amplio era Mujica y había mucha incertidumbre respecto de cual podría ser su política económica. Yo diría que esas incertidumbres, hoy, no existen.
Tanto que, incluso, la certeza mayor – absurdamente – la estaría dando el candidato del Frente Amplio que eran, en general, los candidatos que podían generar miedos hacia el interior de los mercados hace algunos años y, de repente, candidatos más jóvenes de los partidos tradicionales, pueden generar un poco más de incertidumbres. La verdad, este es un año que – desde el punto de vista de las incertidumbres – no ha afectado el nivel de actividad del mercado inmobiliario. Los niveles de actividad se han visto afectados por otras razones: la desaceleración de la actividad económica; un contexto regional un poco más adverso. Y todas estas cosas, en la compra de inmuebles – que son cosas que la gente no hace todos los días – tienen un impacto negativo. Pero yo no creo que los factores electorales, hoy, estén afectando. Hemos visto que este proceso electoral, en ese sentido, es el de menor afectación hacia el interior del mercado. Nosotros vamos a cerrar el año con un nivel de actividad igual o ligeramente superior al 2013.
– Nos pregunta un oyente y aprovecho para hacerlo yo también: ¿Por qué los alquileres en Montevideo están tan altos?
– El mercado de alquileres es un mercado perfecto, desde el punto de vista de la economía, ya que son miles de demandantes y también son miles de oferentes. Afortunadamente, ha habido un crecimiento importante en la oferta y eso ha impedido que los precios no hayan subido más. Pero creo que han subido por múltiples razones. La primera y principal, es porque hay mucho más demanda que la que había hace cinco o seis años atrás. Los ingresos de la población han mejorado, por lo tanto hoy hay gente que hoy puede pagar un alquiler y que hace cinco años no podía. Hay uruguayos que han retornado del exterior – son miles que han retornado del exterior – y casi todos se vuelcan al mercado de alquiler. Y, afortunadamente, las encuestas de hogares nos están mostrando que hay un descenso en el crecimiento de los asentamientos, de las ocupaciones ilegales, que significa también un crecimiento del mercado de arrendamientos.
Este es un fenómeno bastante diferente al que ocurrió durante casi veinte años – entre 1985 y 2005 – donde casi la mitad de las viviendas se construían en asentamientos irregulares y era la irregularidad urbana la que satisfacía la mayor parte de la demanda habitacional. Hoy, la mayor parte de la demanda habitacional, suele ser satisfecha por el mercado de alquileres y esa es la principal razón por la que el precio de los alquileres ha estado creciendo por encima del resto de las variables, como la del costo de la construcción, el valor de las viviendas e, incluso, del ingreso de los hogares. En la medida que tienda a equilibrarse – y nosotros apostamos bastante a esta nueva Ley para que eso ocurra, o sea oferta y demanda, los precios dejarán de crecer tanto. De hecho, ya en los últimos meses, los porcentajes de alzas por encima de la inflación, es decir, esta suba real de los alquileres, es cada vez – anualizado – un poquito menor. Y nosotros seguimos proyectando – si no hay una brusca caída en el nivel de producción de viviendas promovidas por la ley – que en el 2015, definitivamente, alcanzaremos un equilibrio y después los precios comiencen a caer en términos reales.
Julio César Villamide, director de la revista “Propiedades” y analista del sector inmobiliario, entrevistado en el programa “Hora de Cierre” de Radio Sarandí por el periodista Jaime Clara.
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